Usucapião ordinária - requisitos

Usucapião é uma maneira garantida pelo Código Civil (art. 1.225) de tomar posse de algum bem (seja ele móvel ou imóvel) após o uso prolongado. Existem diferentes formas de conquistar essa propriedade, contudo, hoje vamos falar sobre a usucapião ordinária, modalidade que exige um número maior de quesitos para se concretizar: posse, coisa hábil, justo título, boa-fé e tempo.

Agora vamos falar sobre cada um deles.

A posse que pode levar à usucapião é aquela feita com a intenção de ser dono. Isso quer dizer que, se um sujeito firma um contrato de locação com o proprietário de um imóvel e permanece ali durante 40 anos, por exemplo, fazendo o pagamento dos aluguéis regularmente, não pode levar à usucapião. Nesse sentido, só tem o direito de usucapir a propriedade aquele que possui um contrato de compra com um vendedor — mesmo esse não sendo o real proprietário do imóvel, ou seja, ser alguém que não poderia transmitir sua propriedade legalmente.

Pense na seguinte situação: José assina um contrato de compra do terreno de Marcelo, tendo a certeza de que a terra comprada realmente pertencia a Marcelo. Contudo, a propriedade não poderia ser vendida por Marcelo, porque ele não é o verdadeiro dono do imóvel. Sem saber da situação, José constrói sua casa e por lá permanece de forma mansa, pacífica e contínua por 15 anos, sem nenhum tipo de contestação de outras pessoas.

É exigido também que o sujeito não deve pretender usucapir bens que não podem ser objetos de usucapião. É o caso de condomínios edilícios – como o playground e o salão de festas – e dos bens públicos, por exemplo. Essa condição é chamada de coisa hábil.

Outro quesito é o justo título, quando existe um contrato que afirma a transferência da propriedade do imóvel, porém não é válido por existir alguma irregularidade no documento. Seria o exemplo da Larissa, que firmou um contrato de compra e venda com uma construtora que não possuía a propriedade do lote, mas realizou a venda mesmo assim.

Chamamos de boa-fé quando a posse é feita por alguém que tem a certeza de que o bem imóvel é legitimamente dela, não tendo malícia sobre isso. Como o caso da Larissa, citado acima, que 'adquiriu' o lote da construtora, construindo ali seu escritório sem saber que a empresa não era proprietária da área.

Quanto ao requisito tempo, a propriedade pode ser adquirida em 5 ou 10 anos. O que pode mudar esse prazo é a qualificação da posse — quanto mais qualificada, menor o tempo para usucapir.

De acordo com o artigo 1242 do Código Civil, quando os quesitos posse (mansa, pacífica e contínua), coisa hábil, justo título, boa-fé e tempo são preenchidos, adquire-se a propriedade do bem imóvel. O intervalo de tempo pode cair para 5 anos se o(s) possuidor(es) tiver(em) constituído no imóvel a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico (art. 1242, parágrafo único).

Conhece alguém que pode conseguir a propriedade de um bem imóvel pela usucapião? Compartilhe esse artigo!